Tapuda Arsa Olan Evlerde Mülkiyet Hakkı ,Tapuda “arsa” vasfıyla kayıtlı olan bir taşınmazın, yıllardır fiilen ev olarak kullanılması hâlinde, bu fiili kullanım kişinin lehine bir mülkiyet hakkı doğurur mu? Bu soru, özellikle gecekondulaşmış bölgelerde veya yapı kayıt belgesi alınmış yerlerde sıkça gündeme gelir. Ancak bu durumun hukuki sonucu, teknik ve yasal birçok kritere bağlıdır.
2025 Yılında Tapuda Arsa Görünen Taşınmaz İçin Mülkiyet Yol Haritası: 5 Adımda Hukuki Gerçekler
Tapuya Bakın, Gerçek Maliki Öğrenin: Taşınmaz sizin kullanımınızda olsa bile, asıl malik tapu siciline göre belirlenir. İlk adım, e-devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu öğrenmek olmalı.
Zaman Aşımıyla Mülkiyet Kazanılmaz: Tapuda kayıtlı bir taşınmaz üzerinde, sadece uzun süre yaşadığınız için mülkiyet hakkı kazanamazsınız. TMK 713 bu imkânı yalnızca tapusuz yerler için tanır.
Yapı Kayıt Belgesi = Mülkiyet Değil: 2018’de çıkarılan İmar Barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi, sadece yapının imar affına tabi tutulduğunu gösterir. Tapuda malik siz değilseniz, bu belgeyle hak sahibi olamazsınız.
Ecrimisil ve Yıkım Riskiyle Karşılaşabilirsiniz: Eğer başkasının arsasını kullanıyorsanız, arsa sahibi sizden haksız işgal tazminatı (ecrimisil) isteyebilir. Hatta yapının yıkımı dahi gündeme gelebilir.
Çözüm: Malik ile Anlaşma veya Hukuki Süreç: Yapının tapuya geçirilmesi veya arsanın sizin adınıza tescili için ya malik ile yazılı bir anlaşma yapılmalı ya da miras, satış, kamulaştırma gibi hukuki sebeplerle dava açılmalıdır.
Mülkiyetin Kazanılmasında Esas Kural: Tescil
Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır. Fiili kullanım, kendiliğinden mülkiyet hakkı doğurmaz. Ancak bazı istisnai durumlarda zamanaşımı veya iyi niyetli zilyetlik gibi yollarla mülkiyet kazanımı mümkün olabilir.
Mikro Vaka Örneği: Antalya Muratpaşa’da Gecekondu
Mehmet Bey, 1995 yılında Antalya Muratpaşa ilçesinde, Hazine’ye ait olan ve tapuda “arsa” olarak kayıtlı bir taşınmaz üzerine tek katlı bir ev inşa etmiş ve ailesiyle birlikte 28 yıl boyunca kesintisiz olarak burada yaşamıştır. Komşularından elektrik ve su bağlantısı sağlamış, belediye ise yıllar boyunca bu yapıya herhangi bir yıkım işlemi uygulamamıştır. 2023 yılında taşınmazın imara açılmasıyla birlikte Mehmet Bey, evi yıkılmadan önce yapı kayıt belgesi başvurusu yapmış ve belgeyi almıştır. Ancak tapuda hâlâ Hazine adına kayıtlı olan arsa için Mehmet Bey adına herhangi bir tescil işlemi yapılmamıştır. Mehmet Bey, bu kullanım nedeniyle mülkiyet hakkı kazandığını ileri sürerek dava açmıştır.
Hukuki Değerlendirme: Bu durumda, taşınmaz tapulu olduğu ve malik Hazine olduğu için, TMK m.713’teki zamanaşımı hükümleri uygulanamaz. TMK m.705 gereği tescil şartı aranır. Yapı kayıt belgesi alınmış olsa da bu yalnızca yapının yasal kabulünü sağlar, tapu devri doğurmaz. Bu nedenle Mehmet Bey’in fiili kullanımı, ona mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ancak iyi niyetli olması hâlinde TMK m.722 kapsamında yapı bedelini talep etme hakkı gündeme gelebilir.
Tapulu Arsada Fiili Kullanımın Hukuki Etkisi
Senaryo:
Bir kişi, tapuda başkasına ait olan bir arsa üzerinde ev yapmış ve bu evi uzun yıllardır kullanmaktadır. Bu durumda:
Eğer kişi tapu maliki değilse, sadece uzun süre kullanıyor olması, mülkiyet hakkı kazandırmaz.
Malik dışında bir kişi tarafından yapılan yapı için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.
Malik, yapının yıkılmasını da talep edebilir.
Kazandırıcı Zamanaşımı ve İstisnalar
TMK 713. maddeye göre, tapu kaydı olmayan taşınmazlarda 20 yıl malik gibi zilyetlik mülkiyet kazandırabilir.
Ancak tapulu taşınmazlarda bu yol uygulanmaz.
TMK 712, yolsuz tescil (örneğin tapudaki yanlışlıkla başkasının adına kayıt yapılması) durumunda, 10 yıl iyi niyetli zilyetliğe mülkiyet sonucu bağlayabilir. Ama bu da çok özel koşullara tabidir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay kararlarında şu noktalar vurgulanır:
“Tapuda kayıtlı taşınmazda zilyetliğin uzun süre devam etmesi, malik olmayan kişiye mülkiyet kazandırmaz.”
“Başkasına ait arsa üzerine yapılan ev, ancak malik ile yapılan yazılı bir anlaşma varsa farklı sonuç doğurabilir.”
“Yapı sahibi iyi niyetliyse, TMK m.722 uyarınca yapı bedelinin tazminini talep edebilir, ancak mülkiyet iddiası ileri süremez.”
Kadastro Hükümleri ve Fiili Kullanım
Kadastro Kanunu m.14’e göre:
Tapusuz taşınmazlarda uzun süreli zilyetlik, kişinin adına tescile neden olabilir.
Ancak tapulu taşınmazlarda, başkasının arazisine yapılan yapı hiçbir şekilde zilyede mülkiyet hakkı kazandırmaz.
İmar Mevzuatı ve Yapı Kayıt Belgesi
2018 tarihli 7143 sayılı Kanun ile getirilen “İmar Barışı” kapsamında:
Kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabiliyor.
Bu belge, yapının yasal olarak tanınmasını sağlar ancak mülkiyet hakkı vermez.
Tapudaki arsa vasfını mesken olarak değiştirmez.
Doktrinel Görüş
Öğretide genel kabul:
Mülkiyet hakkı, resmî tapu kaydına dayanır.
Fiili kullanım, tapulu taşınmazlarda zamanaşımıyla kazanım doğurmaz.
“Arsa tapulu ev” örneklerinde malik, arsa üzerinde inşa edilen yapıdan dolayı ayrı bir hak kazanmaz; sadece kendi payı oranında mülkiyet hakkı vardır.
Sık Sorulan Sorular
Soru: Tapuda arsa gözüken yerde yıllardır ev oturuluyorsa, o evi kullanan kişi mülkiyet hakkı kazanır mı?Hayır. Tapulu taşınmazlarda mülkiyet, sadece tapuya kayıtla kazanılır. Uzun süreli kullanım, malik olmayan kişiye hak doğurmaz.
Soru: Arsa üzerine ev yapan kişi, o evi ne şekilde yasallaştırabilir?Belediyeden yapı ruhsatı ve iskan alarak veya yapı kayıt belgesi çıkararak yapıyı kayıt altına alabilir; ancak bu işlemler de tapuda mülkiyet değişikliği sağlamaz.
Soru: Yapı Kayıt Belgesi alan biri tapunun da kendisine geçmesini sağlar mı?Hayır. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yasal tanınmasını sağlar ama tapuda malik değişikliği oluşturmaz.
Soru: Malik dışında birinin arsa üzerine yaptığı yapı yıkılabilir mi?Evet. Malik tarafından dava açılarak yıkım talep edilebilir. Ayrıca ecrimisil de talep edilebilir.
Sonuç
Tapuda arsa olarak görünen bir taşınmazın, yıllardır ev olarak kullanılması tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz. Kullanıcı, ancak yapının iskan ruhsatı veya yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınmasını sağlayabilir. Mülkiyet hakkı içinse ya tapudaki malikle anlaşma ya da yasal dayanakla dava yoluna gidilmesi gerekir.
Zencir & Şahin Hukuk Bürosu kurucu ortağı Av. Saip Tugay Şahin tarafından hazırlanmıştır.Siz de benzer bir durumla karşı karşıyaysanız, ofisimizden detaylı hukuki destek alabilirsiniz.
1 Comment