Kat Karşılığı Sözleşme Sonrası Hukuki Sorunlar Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yaşanan hukuki sorunlar, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için oldukça karmaşık ve yıpratıcı olabilir. Bu süreçte ortaya çıkan anlaşmazlıklar, doğru hukuki adımlar atılmadığı takdirde ciddi maddi ve manevi kayıplara yol açabilir. ZENCİR & ŞAHİN Hukuk ve Danışmanlık olarak, bu tür durumlarda müvekkillerimizin haklarını en etkili şekilde korumak için derinlemesine bir yaklaşım sergiliyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği ve Temel Sorun Alanları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin, arsasını müteahhide devretmesi veya devretmeyi taahhüt etmesi karşılığında, müteahhidin bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine bir kısmını teslim etmeyi üstlendiği bir karma sözleşme türüdür. Bu sözleşme, hem gayrimenkul satışı hem de eser sözleşmesi unsurlarını barındırdığı için kendine özgü hukuki riskler taşır.
Sözleşmenin imzalanmasından sonra en sık karşılaşılan hukuki sorunlar genellikle şu başlıklarda yoğunlaşır:
1. İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması ve Gecikme Tazminatı
Sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihleri açıkça belirtilir. Müteahhidin inşaatı bu tarihte bitirememesi durumunda gecikme tazminatı gündeme gelir. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin kiradan mahrum kalması veya taşınma gibi ek maliyetlere katlanması nedeniyle uğradığı zararı gidermeyi amaçlar. Gecikme süresine bağlı olarak tazminatın hesaplanması, mücbir sebeplerin varlığı (deprem, salgın hastalık vb.) veya müteahhidin kusur durumunun tespiti hukuki bir uzmanlık gerektirir. Bu süreçte doğru hesaplamaların yapılması ve tazminatın tahsili için etkin bir hukuki takip şarttır.
2. Sözleşmeye Aykırı veya Ayıplı İfa Sorunları
Müteahhidin inşaatı sözleşmeye, projeye veya yürürlükteki yasal mevzuata aykırı bir şekilde tamamlaması durumunda ayıplı ifa söz konusu olur. Bu ayıp, inşaatın temelinden kaynaklanan yapısal bir sorun olabileceği gibi, kullanılan malzemenin kalitesiz olması veya projedeki bir detaydan sapılması gibi daha basit hatalar da olabilir. Arsa sahibinin, bu ayıpları tespit ettikten sonra yasal süreler içinde ayıp ihbarında bulunması gerekir. İhbarın şekli ve süresi, ayıbın açıkça görülebilir (açık ayıp) veya sonradan ortaya çıkan (gizli ayıp) olmasına göre değişiklik gösterir. Ayıp ihbarı sonrasında arsa sahibi, ayıbın giderilmesini, bedel indirimini veya sözleşmenin feshini talep edebilir.
3. Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi, inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması veya inşaata hiç başlamaması gibi durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir. Sözleşmenin feshi, taraflar arasındaki tüm hukuki bağları sonlandırır ve hukuki sonuçları oldukça ağırdır. Feshin geçerli olabilmesi için belirli yasal prosedürlerin takip edilmesi ve müteahhide ihtar çekilmesi gibi adımlar atılması zorunludur. Fesih sonrasında arsa sahibinin arsasını geri alması, yapılan inşaatın yıkımı veya tamamlanması gibi karmaşık süreçler ortaya çıkabilir. Bu süreçte hem müteahhidin yaptığı imalatların bedeli hem de arsa sahibinin uğradığı zararların karşılıklı olarak hesaplanması gerekebilir.
4. Kat İrtifakı ve Tapu Devri Sorunları
İnşaatın tamamlanması ve iskan ruhsatının alınmasının ardından, müteahhidin sözleşmeye göre arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tapularını devretmesi gerekir. Müteahhidin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya tapu devri sırasında ek taleplerde bulunması halinde tapu devir davası açılması gerekebilir. Bu tür davalar, genellikle hukuki sürecin uzamasına ve arsa sahibinin dairelerine erişiminin gecikmesine neden olur.
ZENCİR & ŞAHİN Hukuk ve Danışmanlık olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hukuki sorunların çözümünde kapsamlı bir hizmet sunmaktayız. Amacımız, müvekkillerimizin haklarını en doğru ve etkin şekilde savunmak, potansiyel riskleri önceden belirlemek ve uyuşmazlıkları en hızlı şekilde çözüme kavuşturmaktır.
- Sözleşme Aşaması: Potansiyel riskleri en aza indirmek için sözleşme taslaklarının hazırlanması ve müzakerelerin yürütülmesi.
- İhtilaflı Durumlar: Gecikme, ayıplı ifa veya fesih gibi sorunlarda delil tespiti, ihtarname süreçleri ve hukuki takibin yapılması.
- Dava ve Tahkim: Sulh yoluyla çözülemeyen uyuşmazlıklarda dava veya arabuluculuk süreçlerinin yönetilmesi.
- İcra Takibi: Mahkeme kararlarının veya alacakların icra yoluyla tahsil edilmesi.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yaşadığınız herhangi bir hukuki sorunda, hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için profesyonel destek almanız büyük önem taşımaktadır. Olası bir durumda, bizimle iletişime geçerek sorunlarınıza özel çözümler üretebilirsiniz.